전세 사기 예방을 위한 등기부등본 완전 정복
전세 사기 예방을 위한
등기부등본 완전 정복
표제부 · 갑구 · 을구 · 깡통전세 판별 · 계약 전후 체크리스트
등기부등본이란? 왜 반드시 봐야 하는가
등기부등본의 정식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 해당 부동산의 소유자가 누구인지, 빚(근저당)이 얼마나 있는지, 압류나 경매가 걸려 있지는 않은지 등 모든 권리관계가 기록된 '부동산의 공식 이력서'입니다.
몇 년 전에 제가 경험한 상담 사례입니다. 한 젊은 커플이 보증금 2억 원짜리 빌라를 계약하려 했는데, 집주인이 "등기는 깨끗하다"고 장담하더랍니다. 직접 제가 등기부등본을 뽑아보니 건물 근저당이 1억 8천, 토지 근저당이 따로 9천만 원이 잡혀 있었습니다. 합산하면 2억 7천만 원 — 보증금 2억은 사실상 한 푼도 못 돌려받을 수 있는 구조였죠. 그 커플은 계약 직전에 발을 뺐고, 6개월 뒤 그 집은 실제로 경매에 넘어갔습니다.
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
표제부
부동산의 기본 정보. 주소, 면적, 건물 구조, 용도 등 물리적 현황이 기재됩니다.
갑구
소유권에 관한 사항. 실제 소유자가 누구인지, 압류·가압류·경매 여부를 확인합니다.
을구
소유권 외 권리관계. 근저당·전세권·임차권 등 빚의 규모를 파악할 수 있습니다.
등기부등본 발급 방법 — 700원으로 보증금 지키기
등기부등본은 임대인 허락 없이 누구나 발급받을 수 있습니다. 발급 방법은 세 가지입니다.
인터넷 등기소 (iros.go.kr) — 열람 700원 / 발급 1,000원
가장 빠르고 편리합니다. PC 또는 모바일에서 회원 가입 후 주소 입력만 하면 바로 발급 가능합니다. 잔금 치르기 직전 등 급하게 확인할 때 가장 유용합니다.
등기소 방문 — 1,000원
전국 등기소 어디서든 신청서 작성 후 발급 가능합니다. 등기소 직원에게 직접 문의하며 내용 확인이 필요할 때 유용합니다.
무인민원발급기 — 1,000원
주민센터·등기소·법원 등 전국 무인민원발급기에서 24시간 발급 가능합니다.
기본 발급 시에는 현재 유효한 사항만 표시됩니다. "말소사항 포함"으로 발급해야 과거 권리관계 이력 전체를 볼 수 있습니다. 이미 해결된 사항은 빨간 줄이 그어져 표시되는데, 이 이력을 통해 집주인의 재정 상태 패턴을 파악할 수 있습니다.
표제부 확인법 — 이 집이 진짜 주택인가
표제부는 부동산의 기본 정보를 담고 있습니다. 단순해 보이지만 여기서 걸러야 할 위험이 있습니다.
건물 용도 반드시 확인
용도가 '근린생활시설', '창고', '공장' 등으로 되어 있는데 주거용으로 쓰이고 있다면 주택임대차보호법 적용이 안 될 수 있습니다. 전세자금 대출도 거절될 수 있으니 반드시 '주택' 또는 '아파트', '연립주택', '다세대주택'인지 확인하세요.
주소와 계약서 일치 여부
계약하려는 집의 주소가 등기부등본 상 주소와 정확히 일치하는지 확인하세요. 동·호수 하나라도 다르면 전혀 다른 집에 대한 권리를 가지게 됩니다.
다가구주택이라면 토지 등기부도 별도 확인
아파트·오피스텔(집합건물)은 토지+건물이 하나의 등기부에 나오지만, 다가구·단독주택은 토지 등기부를 따로 확인해야 합니다. 건물 등기가 깨끗해도 토지에 근저당이 잔뜩 잡혀 있는 경우가 있습니다.
신규 임차인분들이 가장 많이 놓치는 부분이 바로 이 '용도' 확인입니다. 겉으로 보면 멀쩡한 원룸인데 등기부를 보면 '근린생활시설'로 등록된 집들이 꽤 됩니다. 이런 집을 계약하면 주택임대차보호법상 보호를 받지 못할 가능성이 있어요. 임장 갈 때 중개사에게 반드시 확인을 요청하시고, 직접 등기부를 뽑아 용도를 눈으로 확인하세요.
갑구 확인법 — 진짜 집주인이 맞는가
갑구에는 소유권에 관한 모든 사항이 기재됩니다. 집주인이 진짜 소유자인지, 소유권에 문제는 없는지를 여기서 확인합니다.
소유자 본인 여부 확인
계약하는 임대인이 등기부등본의 소유자와 동일인인지 신분증으로 대조 확인하세요. 대리인이 계약하는 경우 반드시 위임장과 인감증명서(본인 발행)를 요구해야 합니다. 명의를 도용한 전세사기 수법은 지금도 빈번하게 발생합니다.
압류 · 가압류 기재 여부
갑구에 '압류', '가압류' 문구가 있다면 집주인이 세금이나 채무를 이행하지 않았다는 신호입니다. 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있으니 계약을 재고하세요.
경매개시결정 등기 여부
'경매개시결정' 문구가 있으면 이미 경매 절차가 시작된 집입니다. 절대로 계약하면 안 됩니다.
가등기 여부 주의
가등기는 향후 소유권이 넘어갈 수 있다는 예고 등기입니다. 가등기가 있는 집에 전세 들어가면 나중에 소유주가 바뀌어도 보증금을 떼일 수 있습니다.
신탁등기 여부
소유자 명의가 신탁회사로 되어 있다면 반드시 신탁원부를 별도 확인해야 합니다. 신탁된 부동산은 임대 동의 없이 계약하면 대항력이 없어 보증금을 잃을 수 있습니다.
단기간 소유권 이전 이력
말소사항 포함 등기에서 소유자가 최근 수개월 내에 급격히 바뀌었다면 조심해야 합니다. 전세사기 기획 세력이 명의를 돌리는 수법을 사용하기도 합니다.
을구 확인법 — 빚이 얼마나 있는가
을구에는 소유권 이외의 권리관계, 즉 근저당권·전세권·임차권 등이 기재됩니다. 전세 계약자에게 가장 중요한 파트입니다.
근저당 채권최고액 확인
근저당이란 은행 등 금융기관에 담보로 제공된 빚입니다. 등기부에는 실제 대출금이 아닌 '채권최고액'이 기재되는데, 이는 실제 대출금의 약 120~130%입니다. 채권최고액이 클수록 위험합니다. 경매 시 은행이 먼저 가져가므로 내 보증금이 후순위로 밀립니다.
임차권등기 여부
'임차권등기'가 있다면 이전 세입자가 보증금을 돌려받지 못했다는 뜻입니다. 집주인이 이전에도 보증금을 안 돌려준 전력이 있다는 적신호입니다. 반드시 피하세요.
전세권 설정 여부
다른 세입자의 전세권이 설정되어 있다면 그 보증금도 선순위 부채로 계산해야 합니다. 내 전세금 외에 다른 전세권자가 있다면 경매 시 내 보증금 회수 가능성이 낮아집니다.
현장에서 가장 흔하게 보는 패턴이 있습니다. 집주인이 "근저당은 곧 말소할 거예요"라며 계약을 유도하는 경우입니다. 실제로 잔금일에 말소해주는 집주인도 있지만, 그렇지 않은 경우도 많습니다. 저는 항상 고객분들께 말씀드립니다. "구두 약속은 아무 소용 없습니다. 잔금 치르는 당일, 잔금 넣기 직전에 등기부를 다시 한번 뽑아서 근저당이 실제로 말소됐는지 확인하세요."
깡통전세 판별법 — 숫자로 계산하라
깡통전세란 주택 시세보다 선순위 부채(근저당 등) + 전세보증금의 합계가 더 높아 경매 시 보증금을 한 푼도 못 돌려받을 수 있는 상황을 말합니다. 아래 공식으로 직접 계산해보세요.
예시로 계산해볼까요. 시세 5억 원짜리 아파트, 근저당 채권최고액 2억 4천만 원, 전세보증금 2억 원이라면:
언제 확인해야 하는가 — 타이밍이 핵심
등기부등본은 한 번만 보면 되는 게 아닙니다. 계약 과정에서 최소 3번 확인하는 것이 원칙입니다.
계약 체결 직전
계도장 찍기 전 당일 발급된 최신 등기부를 확인합니다. 공인중개사가 전에 발급한 서류를 보여주더라도 반드시 직접 다시 뽑아보세요. 계약 당일 아침에 근저당이 새로 잡히는 경우도 있습니다.
잔금 납부 직전 (가장 중요!)
잔금을 치르기 직전, 은행에서 대출 받은 돈이 내 통장에 들어왔어도 아직 이체하기 전에 등기부를 다시 확인하세요. 계약 이후 잔금일 사이에 새 근저당이 잡히거나 소유권이 이전된 사례가 실제로 있습니다. 이 타이밍을 절대 놓치지 마세요.
거주 중 주기적 확인 (계약 이후 관리)
입주 후에도 안심하면 안 됩니다. 2026년 현재 KB스타뱅킹 '등기 변동 알림', 안심전세 앱의 '변동 알림 서비스' 등을 활용하면 새 근저당 설정이나 소유권 변동 시 즉시 알림을 받을 수 있습니다. 계약 기간 내내 이 서비스를 켜두세요.
등기부등본 외 추가 확인 사항
2025년 5월 27일부터 강화된 임차인 보호 제도가 시행되면서, 이제 세입자가 임대인 동의 없이도 더 많은 정보를 직접 확인할 수 있습니다.
임대인 동의 없이 조회 가능한 정보 (2025년 5월 시행)
안심전세 앱 비대면 신청(2025년 6월부터)을 통해 임대인의 HUG 보증 이력, 보증금 지급 대상 여부, 최근 3년간 보증사고(대위변제) 건수 등을 세입자가 직접 확인할 수 있습니다. 악성 임대인 여부를 사전에 파악할 수 있는 강력한 안전장치입니다.
건축물대장 확인 — 무허가·불법건축물 여부
등기부등본과 함께 건축물대장(정부24에서 무료 발급)도 반드시 확인하세요. 불법 증축 여부, 주택 용도 여부, 위반 건축물 여부를 파악할 수 있습니다. 무허가 건축물은 보증보험 가입 자체가 안 됩니다.
임대인 체납 세금 확인
국세·지방세 체납이 있는 집주인은 세금이 먼저 변제되어 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다. 관할 세무서에 임대차계약서를 지참하고 방문하면 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
전입신고 + 확정일자 즉시 신청
잔금을 치르고 이사하는 날 당일, 지체 없이 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 동시에 받으세요. 이것이 완료되어야 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 하루라도 늦으면 그 사이에 새 근저당이 잡혀 순위에서 밀릴 수 있습니다.
전세보증금 반환보증보험 가입
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI(서울보증) 전세보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보험사가 대신 변제해 줍니다. 보증보험 가입이 가능한 매물인지 사전에 확인하세요. 2026년 현재 전세가율이 너무 높거나 위반건축물이면 가입이 거절될 수 있습니다.
7년간 수백 건의 계약을 진행하면서 깨달은 게 하나 있습니다. 전세사기는 대부분 "설마 이 집이?"라는 방심에서 시작됩니다. 깔끔해 보이는 집, 친절한 집주인, 좋은 위치 — 이런 것들이 오히려 경계심을 낮춥니다. 저는 어떤 집이든 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 등기부등본을 고객 눈앞에서 같이 펼쳐봅니다. 쑥스럽거나 귀찮더라도 이 한 장이 수억 원짜리 결정을 바꿀 수 있습니다.
최종 체크리스트 — 계약 전 이것만 확인하라
| 구분 | 확인 항목 | 위험 수준 |
|---|---|---|
| 표제부 | 건물 용도가 '주택'인지 확인 | 위험 |
| 표제부 | 주소가 계약서와 일치하는지 확인 | 주의 |
| 갑구 | 소유자 = 임대인 본인인지 신분증 대조 | 위험 |
| 갑구 | 압류·가압류·경매개시결정 없는지 | 위험 |
| 갑구 | 가등기·신탁등기 없는지 | 위험 |
| 을구 | 근저당 채권최고액 확인 및 깡통전세 계산 | 위험 |
| 을구 | 임차권등기 없는지 | 위험 |
| 추가 | 건축물대장 확인 (불법건축물 여부) | 주의 |
| 추가 | 임대인 체납 세금 확인 | 주의 |
| 추가 | 안심전세앱 보증사고 이력 조회 | 필수 |
| 잔금일 | 잔금 이체 직전 등기부 재확인 | 위험 |
| 입주일 | 전입신고 + 확정일자 당일 신청 | 필수 |
| 거주중 | 등기 변동 알림 서비스 설정 (안심전세앱 등) | 권장 |
| 거주중 | 전세보증금 반환보증보험 가입 | 권장 |
전문가 총평
전세사기는 정보의 비대칭에서 비롯됩니다. 집주인은 내 집에 대한 모든 정보를 알고 있지만, 세입자는 보이는 것만 믿고 계약하는 경우가 많습니다. 등기부등본 한 장이 그 격차를 줄여줍니다. 700원짜리 서류 한 장이 수억 원을 지킬 수 있습니다. 계약 전 반드시 직접 뽑아서 꼼꼼히 확인하세요. 공인중개사가 보여주는 서류가 아닌, 내가 직접 그 날 발급한 최신 서류여야 합니다. 궁금한 점이 있으시면 언제든 댓글로 남겨주세요.