3기 신도시 고양 창릉·남양주 왕숙 본청약 일정 정리
3기 신도시 본청약 일정 완전 정리
고양 창릉 · 남양주 왕숙
분양가 · 입주 시기 · 청약 전략까지
2025년 첫 본청약 개시 → 고양 창릉 3개 블록 완료, 남양주 왕숙은 단계적 진행 중
▪ 고양 창릉: 2025년 1월 31일 모집공고 → 2월 청약접수 완료. A4(신혼희망타운)·S5·S6 총 1,792가구 본청약 마무리.
▪ 남양주 왕숙: A-1·A-2블록(2025.8월) → B-1·B-2블록(민간참여, 2025.8월) → A-24·B-17블록(2025.11~12월) 순차 진행. 공급 완료·공급 중 블록 혼재.
▪ 두 지구 모두 사전청약 추정 분양가 대비 20% 안팎 상승이 확인됐으며, 이 점이 실수요자의 최대 부담 요인.
1 3기 신도시 본청약 전체 흐름
3기 신도시 본청약은 2025년이 사실상 원년입니다. 2021~2022년 사전청약을 통해 수십만 명이 대기하던 물량이 드디어 실제 입주자 선발 단계로 넘어왔습니다. 순서는 고양 창릉(2월) → 하남 교산·부천 대장(5월) → 남양주 왕숙(7~12월)으로 이어졌고, 2026년에도 왕숙 추가 블록과 창릉 후속 물량이 순차적으로 나올 예정입니다.
| 지구 | 본청약 시기 | 블록 | 공급 세대 | 현황 |
|---|---|---|---|---|
| 고양 창릉 | 2025.01~02 | A4·S5·S6 | 총 1,792가구 | 청약 완료 |
| 하남 교산 | 2025.05 | 일부 블록 | 미정 | 완료 |
| 부천 대장 | 2025.05 | 일부 블록 | 미정 | 완료 |
| 남양주 왕숙 | 2025.08 시작 | A-1·A-2·B-1·B-2·A-24·B-17 | 3,000+ 가구 (단계별) | 진행 중 |
| 인천 계양 | 2025 하반기 | 순차 | 미정 | 예정 |
사전청약 당시 고객들에게 "본청약 때 분양가가 얼마나 오를지"를 물어보셨던 분들이 많았는데, 제 솔직한 예상은 "10~15% 정도"였습니다. 그런데 실제로 뚜껑을 열어보니 창릉 S5·S6는 최고 20% 이상, 왕숙 A-1블록도 추정가 대비 최대 21% 상승했습니다. 사전청약이 '집 값을 잠근다'는 개념이 아니라 '자리만 잡아두는 것'임을 다시 한번 뼈저리게 확인하는 시즌이었습니다.
2 고양 창릉 본청약 완전 정리
LH는 2025년 1월 31일 고양창릉 A4·S5·S6 블록 총 1,792가구에 대한 본청약 모집공고를 냈습니다. 2025년 3기 신도시 첫 본청약이라는 상징성과 함께, GTX-A 창릉역 호재를 앞세워 청약시장의 뜨거운 관심을 받았습니다. 사전청약 당시 S5블록 84㎡ 최고 165:1의 경쟁률을 기록했던 만큼 본청약에서도 높은 경쟁이 예상됐습니다.
▶ 청약 일정 타임라인
- 2025.01.31 입주자모집공고 발표 (A4·S5·S6 동시)
- 2025.02.17~18 사전청약 당첨자 청약 접수
- 2025.02.19 특별공급 청약 접수
- 2025.02.20~21 일반공급 청약 접수
- 2025.03 당첨자 발표
- 2025.05 계약 체결
- 2027.12 A4블록 입주 예정
- 2028.01 S5·S6블록 입주 예정
▶ 블록별 분양가 정리
| 블록 | 타입 | 평균 분양가 | 3.3㎡당 분양가 | 총 세대 / 일반공급 |
|---|---|---|---|---|
| A4 (신혼희망타운) |
55㎡ | 평균 5억4,900만원 | 약 2,253만원 | 총 미공개 / 391세대 |
| S5 (공공분양) |
59㎡ | 평균 5억5,000만원 | 약 2,157만원 | 총 971세대 |
| 74㎡ | 평균 6억7,700만원 | |||
| 84㎡ | 평균 7억6,500만원 | |||
| S6 (공공분양) |
59㎡ | 평균 5억6,700만원 | 약 2,284만원 | 총 430세대 / 79세대 |
| 74㎡ | 평균 7억800만원 |
⚠️ 분양가 상승 주의: 사전청약(2021년 1월) 당시 LH 추정가 대비 최고 1억원 가까이 오른 것이 확인됐습니다. S5 84㎡의 경우 사전청약 추정가 약 6억5천만원 수준에서 본청약 확정가 7억6,500만원으로 약 1억1천만원 인상됐습니다. 사전청약 당첨자는 계약 포기 시 청약통장 부활 여부, 위약금 발생 여부를 반드시 확인하셔야 합니다.
▶ 입지 핵심 포인트
- GTX-A 창릉역 (2026~2030년 개통 예정): 대곡~연신내 구간 중간에 신설. 개통 시 서울역·삼성역까지 20~30분대 가능.
- 서울 은평구·마포구와 경계 인접. 기존 도심 생활인프라 이용 가능.
- 인근 원흥지구 기축 아파트(전용 59㎡ 5억6천, 84㎡ 8억5천 수준 실거래) 대비 시세차익 1.5~2.5억원 추정 (현재 시세 유지 전제).
- 창릉역 개통 일정이 수차례 변경된 이력 있음. 교통 호재는 실현 시점을 보수적으로 봐야 함.
3 남양주 왕숙 본청약 완전 정리
남양주 왕숙은 고양 창릉보다 공급 규모가 훨씬 크고 블록 수도 많아, 2025년 하반기 내내 단계적으로 본청약이 진행됐습니다. 가장 주목할 점은 공급 물량이 단계별로 나뉘어 있어 청약을 노리는 분들이 각 공고 시점을 놓치지 않도록 주의해야 한다는 점입니다.
▶ 블록별 청약 진행 현황
| 블록 | 유형 | 공급 세대 | 전용 타입 | 청약 시기 | 현황 |
|---|---|---|---|---|---|
| A-1 | 공공분양 | 629세대 | 59㎡ | 2025.08.04~ | 공급 완료 |
| A-2 | 신혼희망타운 | 401세대 | 46·55㎡ | 2025.08.04~ | 공급 완료 |
| B-1 | 민간참여 공공분양 | 560세대 | 74·84㎡ | 2025.08.13~ | 공급 완료 |
| B-2 | 민간참여 공공분양 | 587세대 | 74·84㎡ | 2025.08 | 공급 완료 |
| A-24 | 신혼희망타운 | 390세대 | 55㎡ | 2025.12.08~12 | 공급 중 |
| B-17 | 공공분양 | 491세대 | 74·84㎡ | 2025.12.08~12 | 공급 중 |
▶ A-1·A-2 블록 (2025.08 — 공급 완료)
왕숙 첫 본청약으로, 2025년 8월 4일 청약 접수가 시작됐습니다. A-1블록은 전용 59㎡ 단일 타입, A-2는 신혼희망타운(46·55㎡)으로 구성됐습니다. 입주는 2028년 8월 예정입니다.
4억5,674만원
4억2,363만원
📌 A-1 블록 원래 본청약 예정 시기는 2024년 11월이었으나, 실제 청약은 8개월 지연된 2025년 8월에야 진행됐습니다. 사전청약 당첨자들은 이 기간 동안 추가 자금 조달 준비가 필요했습니다.
▶ B-1·B-2 블록 (왕숙 푸르지오 더 퍼스트 — 2025.08)
왕숙 B-1·B-2블록은 3기 신도시 최초 민간참여형 공공분양 단지로, 대우건설이 시공을 맡아 '왕숙 푸르지오 더 퍼스트'라는 브랜드명으로 공급됐습니다. 사전청약 당첨자들의 대거 포기로 당초 76가구이던 일반공급 물량이 357가구로 4배 넘게 늘어났다는 점이 특이한 부분입니다.
B-1블록에서 사전청약 포기율이 높았던 이유를 주변 중개업소들과 이야기해보니, 가장 큰 요인은 역시 "분양가 인상 충격"이었습니다. 사전청약 당시 74㎡ 추정가가 4억3천만원 수준이었는데 본청약에서 5억2천만원대가 되니 갭이 너무 커진 것입니다. 거기에 고금리가 겹치면서 중도금 이자 부담까지 계산하다 보니 포기를 선택한 분들이 많았습니다. 역설적으로 이 덕분에 일반청약 물량이 대폭 늘어나 가점 없는 분들에게 기회가 생겼습니다.
▶ A-24·B-17 블록 (2025.11월 공고 → 12월 청약)
왕숙 본청약의 마지막 블록으로, 2025년 11월 27일 모집공고를 시작으로 12월 8~12일 청약 접수가 진행됩니다. 총 881가구(A-24 신혼희망타운 390가구 + B-17 공공분양 491가구) 규모입니다.
- 2025.11.27 모집공고 발표
- 2025.11.30~12.07 견본주택(주택전시관) 공개 — 남양주 별내동
- 2025.12.08~12 청약 접수 (LH 청약플러스)
- 2025.12.23~24 당첨자 발표
- 2026.03 (B-17) 계약 체결
- 2026.04 (A-24) 계약 체결
- 2028 상반기 입주 예정
📌 트리플 역세권 포인트: 왕숙 지구는 GTX-B 왕숙역(예정), 수도권 지하철 9호선 강동·하남·남양주 연장선, 경춘선 3개 철도노선이 교차하는 트리플 역세권으로 기대를 모으고 있습니다. 수도권 제1순환고속도로와 세종포천 고속도로 접근도 편리합니다. 단, 철도 개통 시점은 반드시 별도로 확인이 필요합니다.
4 고양 창릉 vs 남양주 왕숙 비교
| 비교 항목 | 🏢 고양 창릉 | 🏢 남양주 왕숙 |
|---|---|---|
| 서울 접근성 | 은평·마포 인접 / GTX-A 창릉역 예정 | 강동·노원권 인접 / GTX-B+9호선연장+경춘선 |
| 전용 84㎡ 기준 분양가 | 7억 중반대 (S5 기준) | 6억 중반대 (B-17 기준) |
| 3.3㎡당 분양가 | 2,157~2,284만원 | 약 1,880만원 |
| 인근 시세 대비 시세차익 | 1.5억~2.5억 추정 | 추정 중 (기준 단지 부족) |
| 입주 예정 | 2027.12 (A4) / 2028.01 (S5·S6) | 2028.08 (A-1·A-2) / 2028 상반기 (A-24·B-17) |
| 공급 규모 | 1,792가구 (1차 기준) | 3,000+ 가구 (단계적) |
| 실거주 의무 | 해당 (공공분양) | 없음 (분양가상한제 적용) |
| 전매 제한 | 해당 | 해당 |
⚠️ 핵심 차이: 창릉은 서울 서북권 수요층에, 왕숙은 서울 동북권(강동·노원·중랑) 수요층에 어울리는 입지입니다. 분양가는 왕숙이 더 낮지만, 인근 시세 형성이 아직 초기 단계라 시세차익 실현 여부가 불분명합니다. 창릉은 인근 원흥지구 기축 시세와의 비교가 비교적 명확합니다.
5 사전청약 당첨자 주의사항
가장 많은 문의가 집중되는 부분이 바로 "사전청약 당첨자인데, 본청약을 꼭 해야 하나요?"입니다. 분양가가 예상보다 훨씬 올랐기 때문에 포기를 고민하는 분들이 많습니다.
- 포기 시 청약 통장: 사전청약 당첨 후 본청약을 포기하면 청약통장이 부활되지 않습니다. 통장 가입 기간과 납입 횟수가 모두 리셋됩니다. 이 점을 간과하고 쉽게 포기하는 분들이 많아 주의가 필요합니다.
- 재당첨 제한: 사전청약 당첨자가 본청약을 포기해도 일정 기간 재당첨 제한이 적용될 수 있습니다. 정확한 기간은 공고문 기준으로 확인하세요.
- 분양가 인상 이의 제기: 사전청약 당시와 본청약 분양가 격차가 클 경우, LH 고객센터(1551-5711) 또는 청약플러스 민원 채널을 통해 이의를 제기할 수 있습니다. 단, 법적으로 추정 분양가는 확약이 아니므로 인상 자체가 위법은 아닙니다.
- 중도금 대출 한도: 공공분양은 HUG(주택도시보증공사) 중도금 보증 대출 한도가 민간분양과 다릅니다. 금융기관에 사전 상담 후 실제 필요 자금을 계산해 보세요.
- 포기 시 선택지: 포기 후 남은 물량이 일반청약으로 전환됩니다. B-1블록에서 포기자가 많아 일반공급 물량이 4배 넘게 늘어난 것이 좋은 사례입니다. 포기 전 해당 단지 잔여 물량 공고를 다시 노리는 전략도 있습니다.
창릉 S5에 사전청약 당첨된 고객이 본청약 분양가를 보고 계약 포기를 심각하게 고민하셨는데, 제가 드린 말씀은 "인근 원흥지구 84㎡가 현재 8억5천만원 수준인데, 7억6천에 신축을 살 수 있는 기회가 주변에 또 있냐"는 것이었습니다. 결국 중도금 일정을 다시 계획하고 진행하기로 하셨는데, 부동산 판단은 현재 시세와의 격차로 봐야 한다는 점을 항상 강조드립니다. 포기 결정은 단지 분양가만 보지 말고, 반드시 인근 시세와의 비교, 교통 호재 실현 가능성, 본인 자금 여력을 함께 따져보시기 바랍니다.
6 공인중개사 총평 & 청약 전략
3기 신도시 본청약은 예상보다 분양가가 올랐고, 사전청약 포기율도 높게 나타났습니다. 그러나 이것이 곧 "나쁜 청약"을 의미하지는 않습니다. 핵심은 현재 인근 시세 대비 저렴하게 신축을 받을 수 있는가라는 질문으로 귀결됩니다.
고양 창릉은 GTX-A 개통 시점이 불확실하긴 하지만, 서울 서북권(은평·마포) 수요를 흡수할 수 있는 입지 자체는 3기 신도시 중에서도 상위권입니다. 남양주 왕숙은 트리플 역세권 완성 시점이 관건이며, 완성 후 가치 상승 잠재력은 충분합니다. 두 지구 모두 장기 보유를 전제로 접근해야 합니다.
아직 미청약 블록을 노리시는 분들께는 왕숙 A-24·B-17블록(2025년 12월 접수)이 마지막 기회입니다. 가점이 부족하시다면 A-24 신혼희망타운(소득 기준 충족 시 가점 무관) 또는 생애최초 특별공급을 적극 활용하시길 권합니다.
★ 3기 신도시 본청약 핵심 체크리스트
✓ 사전청약 당첨자 → 포기 시 청약통장 소멸 확인 필수
✓ 분양가 인상폭(사전청약 추정가 vs 본청약 확정가) 직접 비교
✓ 인근 기축 시세와 비교해 시세차익 가능 여부 냉정히 판단
✓ 중도금 대출 한도·이자 부담 금융기관 사전 상담
✓ GTX·지하철 개통 일정은 보수적으로 가정하고 자금 계획 수립
✓ 왕숙 A-24·B-17 미청약자 → 2025년 12월 8~12일 청약 마감 확인
✓ 공식 공고 확인: LH 청약플러스 apply.lh.or.kr